Odpowiedzialność za koszty przygotowania mieszkania do sprzedaży spoczywa zazwyczaj na barkach sprzedającego. Jest to inwestycja mająca na celu zwiększenie atrakcyjności nieruchomości na rynku i potencjalne uzyskanie wyższej ceny. Do tych kosztów zalicza się między innymi: drobne remonty, odświeżenie ścian, naprawę usterek, profesjonalne sprzątanie czy nawet home staging, czyli aranżację wnętrz w taki sposób, aby prezentowały się jak najlepiej na zdjęciach i podczas wizyt potencjalnych kupujących. Sprzedający decyduje o zakresie prac i ponosi związane z tym wydatki.
W niektórych sytuacjach, szczególnie gdy kupujący jest bardzo zainteresowany daną nieruchomością i widzi jej potencjał, strony mogą negocjować podział kosztów związanych z pewnymi ulepszeniami. Może to dotyczyć na przykład sytuacji, gdy kupujący nalega na natychmiastową wymianę okien czy modernizację łazienki, a sprzedający nie jest w stanie lub nie chce ponosić tych wydatków samodzielnie. Jednak standardowo, wszystkie czynności mające na celu podniesienie wartości sprzedawanej nieruchomości leżą po stronie sprzedającego.
Koszty te obejmują również przygotowanie niezbędnych dokumentów, które mogą być wymagane do sprzedaży. Sprzedający powinien zadbać o skompletowanie aktu własności, wypis z księgi wieczystej, zaświadczenie o braku zadłużenia z wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, a także świadectwo charakterystyki energetycznej. Choć przygotowanie niektórych dokumentów może wiązać się z opłatami administracyjnymi, zazwyczaj nie są one bardzo wysokie i są traktowane jako standardowy koszt związany ze sprzedażą nieruchomości.
Jakie są koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży mieszkania?
Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania to etap, na którym pojawia się szereg kosztów, a ich podział często podlega negocjacjom między stronami, choć istnieją pewne utarte zwyczaje. Kluczowym dokumentem jest akt notarialny, którego sporządzenie wiąże się z obowiązkiem zapłaty taksy notarialnej. Zgodnie z prawem, koszty te zazwyczaj ponosi kupujący, jednak wysokość taksy może być ustalona indywidualnie z notariuszem. Zwykle jest ona obliczana jako procent wartości nieruchomości, z uwzględnieniem maksymalnych stawek określonych w przepisach.
Oprócz taksy notarialnej, kupujący zazwyczaj pokrywa również koszty związane z wpisami do księgi wieczystej. Dotyczy to opłaty za założenie księgi wieczystej (jeśli była potrzebna) lub opłaty za wpis prawa własności oraz ewentualnych hipotek. Te opłaty mają charakter urzędowy i są niezbędne do prawnego przeniesienia własności nieruchomości. Sprzedający natomiast, poza kosztami przygotowania nieruchomości do sprzedaży, zazwyczaj nie ponosi dodatkowych kosztów związanych z samym aktem notarialnym, chyba że strony postanowią inaczej.
Warto zaznaczyć, że przy transakcjach finansowanych kredytem hipotecznym, pojawiają się dodatkowe koszty dla kupującego. Są to między innymi: prowizja bankowa za udzielenie kredytu, ubezpieczenie nieruchomości, wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę bankowego, a także opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Te wszystkie wydatki znacząco zwiększają budżet potrzebny na zakup mieszkania i obciążają głównie kupującego.
Kto płaci podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży mieszkania?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to jedno z kluczowych obciążeń finansowych w procesie sprzedaży mieszkania, które dotyczy przede wszystkim kupującego. Zgodnie z polskim prawem, podatek ten wynosi 1% wartości rynkowej nieruchomości i jest pobierany od umowy sprzedaży. Obowiązek zapłaty PCC spoczywa na kupującym, który musi go uiścić w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Notariusz, który sporządza akt, jest jednocześnie płatnikiem tego podatku – pobiera go od klienta i odprowadza do urzędu skarbowego.
Istnieją jednak sytuacje, w których podatek PCC nie jest naliczany. Dotyczy to przede wszystkim zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli od dewelopera. W takim przypadku transakcja podlega podatkowi VAT, który jest już wliczony w cenę mieszkania. Sprzedający, czyli deweloper, jest czynnym podatnikiem VAT i rozlicza ten podatek w ramach swojej działalności. Kupujący, nabywając mieszkanie od dewelopera, nie musi dodatkowo płacić PCC.
Warto również wspomnieć o sytuacji, gdy sprzedawane jest mieszkanie obciążone hipoteką, a kupujący przejmuje ten dług. W takim przypadku podatek PCC może być obliczony od wartości nieruchomości pomniejszonej o wartość przejmowanego długu. Jest to jednak sytuacja nieco rzadsza i wymaga dokładnego określenia wartości wszystkich składników transakcji. W większości standardowych transakcji sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym, kupujący jest zobowiązany do zapłaty 1% podatku PCC od całej wartości rynkowej nieruchomości.
Jakie są koszty związane z przeniesieniem własności i wpisami do księgi wieczystej?
Proces przeniesienia własności nieruchomości to etap, który generuje konkretne koszty, głównie po stronie kupującego. Po podpisaniu aktu notarialnego, sądowe postępowanie o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej jest niezbędne do pełnego sfinalizowania transakcji. Opłaty sądowe za wpis własności do księgi wieczystej wynoszą zazwyczaj 200 złotych. Do tego dochodzi opłata za wykreślenie hipoteki poprzedniego właściciela (jeśli istniała), która również wynosi 200 złotych, a także opłata za wpis hipoteki nowego właściciela (jeśli kupujący finansuje zakup kredytem), która również wynosi 200 złotych.
Kupujący ponosi również koszty związane z uzyskaniem odpisów z księgi wieczystej, które są niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego i późniejszego złożenia wniosku o wpis. Koszt jednego odpisu z księgi wieczystej to zazwyczaj kilkanaście złotych. Notariusz, który sporządza akt notarialny, pobiera również opłatę za swoje usługi, czyli taksę notarialną. Jak wspomniano wcześniej, jest ona naliczana według stawek określonych przez prawo, ale często podlega negocjacjom i może być ustalana indywidualnie.
Sprzedający zazwyczaj nie ponosi bezpośrednich kosztów związanych z samym wpisem własności do księgi wieczystej. Jego odpowiedzialność kończy się na przygotowaniu nieruchomości i wymaganych dokumentów. Jednakże, jeśli sprzedający posiadał jakiekolwiek obciążenia hipoteczne na sprzedawanej nieruchomości, będzie musiał pokryć koszty związane z ich wykreśleniem z księgi wieczystej, co może wiązać się z dodatkową opłatą, jeśli nie zostanie ona pokryta przez kupującego w ramach transakcji.
Co z podatkiem dochodowym od sprzedaży mieszkania kto go płaci?
Kwestia podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania jest bardzo istotna i zależy od czasu, jaki upłynął od momentu nabycia nieruchomości przez sprzedającego. Zgodnie z przepisami prawa, dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) w wysokości 19%. Jednakże, zwolnienie z tego podatku następuje, gdy sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Oznacza to, że jeśli sprzedający jest właścicielem mieszkania krócej niż pięć lat, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od zysku uzyskanego ze sprzedaży. Zyskiem tym jest różnica między ceną sprzedaży a udokumentowanymi kosztami nabycia nieruchomości, powiększona o ewentualne nakłady poniesione na nieruchomość (np. remonty) w okresie posiadania. Sprzedający ma możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, jeśli uzyskane środki ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, np. zakup innej nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości, czy remont posiadanej nieruchomości.
W przypadku, gdy sprzedający nie korzysta z ulgi mieszkaniowej lub dochód nie kwalifikuje się do zwolnienia, musi samodzielnie złożyć zeznanie podatkowe (PIT-39) i rozliczyć uzyskany dochód do końca kwietnia następnego roku po roku sprzedaży. Organy podatkowe mają również możliwość weryfikacji ceny sprzedaży w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości, dlatego ważne jest, aby cena transakcyjna była odzwierciedleniem rzeczywistej wartości rynkowej. Podsumowując, to sprzedający jest odpowiedzialny za zapłatę podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, jeśli warunki do zwolnienia nie są spełnione.
Jakie inne potencjalne koszty mogą pojawić się w procesie sprzedaży mieszkania?
Oprócz wyżej wymienionych kosztów, w procesie sprzedaży mieszkania mogą pojawić się inne, mniej oczywiste wydatki, które warto uwzględnić w budżecie. Jednym z nich może być koszt sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. Od 28 kwietnia 2023 roku każdy sprzedający ma obowiązek posiadania takiego świadectwa, a jego brak może skutkować nałożeniem kary finansowej. Koszt takiego dokumentu waha się zazwyczaj od kilkuset do tysiąca złotych, w zależności od metrażu i lokalizacji nieruchomości.
Jeśli sprzedający korzysta z usług pośrednika nieruchomości, musi liczyć się z koniecznością zapłaty prowizji za jego pracę. Wysokość prowizji jest ustalana indywidualnie z agentem i zazwyczaj wynosi od 1% do 3% ceny sprzedaży, choć w niektórych przypadkach może być wyższa. Prowizja ta pokrywa koszty związane z marketingiem nieruchomości, organizacją prezentacji, negocjacjami oraz wsparciem prawnym i formalnym. Dobry pośrednik może znacząco ułatwić cały proces i pomóc uzyskać lepszą cenę.
Warto również pamiętać o kosztach związanych z ewentualnym wcześniejszym rozwiązaniem umowy kredytowej przez sprzedającego, jeśli sprzedaż ma nastąpić przed terminem spłaty zobowiązania. Bank może naliczyć tzw. prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, która jest określona w umowie kredytowej. Ponadto, jeśli sprzedający musi wykonać jakieś dodatkowe prace remontowe lub naprawy wynikające z ustaleń z kupującym lub zaleceń inspektora budowlanego, koszty te również obciążą jego budżet.
W przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką, sprzedający będzie musiał pokryć koszty związane z jej wykreśleniem z księgi wieczystej, jeśli nie zostało to uwzględnione w umowie z kupującym. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki wynosi 200 złotych. Wszystkie te potencjalne koszty powinny być uwzględnione podczas planowania transakcji, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych.
